Земли населенных пунктов для малоэтажной застройки. Можно ли строить дом на землях сельхозназначения

28.11.2013 Казалось бы, теме прописки на участке с каким бы то ни было статусом земель посвящено столько статей, репортажей и исследований, что каждый второй интересант вопроса имеет хоть малейшее, но представление о нем. Однако на деле оказывается, что подавляющее большинство людей, рассматривающих возможность проживания загородом, имеют лишь догадки о том, каковы сегодняшние реалии земельного вопроса, как грамотно и без отрицательных последствий «вписать» себя в историю своей земли. Что ж, кто ищет, тот всегда найдет, и мы решили выяснить все тонкости прописки на земле различных статусов, изучить алгоритм действий интересанта этой темы и узнать, что думают о данном вопросе современные девелоперы.

Какова она, земля обетованная, или где можно прописаться

ИЖС, МЖС, ДНП, СНТ, ЛПХ… Для кого-то эти загадочные сокращения звучат так же устрашающе, как ФБР или КГБ, но человек, ступивший на захватывающий и интересный путь приобретения загородной недвижимости, конечно, знает, что эти аббревиатуры означают. В вопросе прописки наименование статусности «квадратов» имеет важнейшее значение - от него зависит ни много ни мало сама возможность регистрации.

Согласно Земельному кодексу РФ, земли по целевому назначению делятся на категории и имеют соответствующий вид разрешенного использования - так сказать, «допустимые границы» использования участка. Категория может быть представлена землями сельхозназначения, землями населенных пунктов, землями промышленности, особо охраняемых территорий и объектов, лесного и водного фонда и запаса. При этом в рамках данной статьи нас интересуют первые два пункта. Каждая категория, в свою очередь, подразделяется на виды разрешенного использования: «сельхозка» предназначена для ведения дачного хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства, ведения крестьянско-фермерского хозяйства, а вот земли населенных пунктов могут носить статус ДНП, ИЖС или МЖС.

Споры относительно того, на какой земле возможна прописка, ведутся до сих пор, во многом из-за противоречий в законодательстве. Принято считать, что зарегистрироваться можно лишь на землях населенных пунктов, ведь «сельскохозяйственная суша» располагается за его границами, человек там теоретически жить на постоянной основе не должен — условий нет. При этом 30 июня 2011 года запрет на регистрацию в домах на землях сельскохозяйственного назначения в результате пересмотра был признан не конституционным. Стало быть, прописка возможна? Казалось бы, должен звучать положительный ответ, но выясняется, что для успешной регистрации объект должен соответствовать ряду условий: иметь милицейский адрес, который, в свою очередь, присваивается лишь строениям на землях населенных пунктов. Таким образом, решить проблему можно только в судебном порядке, и то не всегда. Дело в том, что перевод между категориями земель может затянуться, ведь ее придется включать в границы существующего населенного пункта. Этот процесс может занять от полугода до трех лет, в итоге так и не дав результатов. В состав муниципалитета могут быть включены удаленные территории, но добиться этого физическому лицу будет крайне сложно: даже если все владельцы участков объединятся и проявят инициативу, в силу различных причин, в том числе бюрократических, затея может провалиться. Впрочем, отчаиваться не стоит, ситуация не самая простая, но и не безвыходная, об алгоритме действий в данном случае будет сказано позднее.

Пожалуй, исходя из сказанного, самым «желанным» для строительства коттеджа является наименование «под индивидуальное жилищное строительство», ведь на такой земле можно и прописаться, и на блага цивилизации в виде пользования инфраструктурой рассчитывать. Земли, предназначенные под ИЖС, располагаются только на землях населенных пунктов.

Строить коттедж, в теории, можно и на землях, выделенных для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ). В этом случае участок должен находиться в границах поселений (так называемые, приусадебные земельные участки), иначе местная администрация может наложить запрет на такое действие (тогда это уже будут полевые земельные участки). А вот прописку придется доказывать через суд.
При этом сказать, что статус ИЖС является панацеей, и счастливый обладатель такой земли забот и бед не знает, не совсем верно. Несмотря на то, что согласно пункту 10 статьи 14 Федерального закона № 131 «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ», администрация поселка обязана создать условия для обеспечения жителей поселения услугами связи, общественного питания, торговли и бытового обслуживания, на деле это условие выполняется не всегда: порой муниципалитет не возлагает на себя все заботы по обеспечению жителей комфортом, порой данный процесс можно поставить на ход, лишь наладив отношения с управляющей компанией… Например, владелец такого участка может быть вынужден самостоятельно организовывать вывоз мусора и уборку территории комплекса.

Изначально приоритетность ИЖС объяснялась разницей в компенсациях при сносе загородного дома. Дело в том, что если бы город нуждался в новых площадках для строительства, земля бы изымалась у собственников для муниципальных нужд. За объект на землях ИЖС владелец получил бы куда более крупную сумму, чем за тот же дом, но в границах ДНП. На деле же если произойдет снос прилегающих к границам города дачных обществ, цена участков и построек будет, вероятнее всего, определяться независимой оценочной комиссией. В данном случае стоимость будет зависеть не только от назначения земли, но и от местоположения участка, подведенных коммуникаций, правового статуса построенного объекта.

При упоминании следующего сокращения — ДНП — в умах многих людей, вероятнее всего, начнет с неистовой силой вертеться мысль: «в последнее время часто говорят об этом статусе, только вот непонятно, можно там прописываться или нет». Ответ следующий: можно. Дело в том, что дачное некоммерческое партнерство может быть расположено как на землях населенных пунктов, так и на «сельхозке». И если в первом случае препятствий для регистрации нет, то во втором опять-таки последует увлекательнейшая схема «не запрещено, но нет милицейского адреса, постараюсь его получить, но могу и не получить».

Таким образом, мы подошли к статусу, наиболее часто встречаемому на сегодняшний день в коттеджных поселках и посему по праву заслуживающему отдельной главы нашего повествования.

ДНП: как прийти к прописке?

Для начала рассмотрим положительный с точки зрения прописки пример — ДНП на землях населенных пунктов. Здесь можно смело строить дом своей мечты, а затем регистрировать его. Можно и не регистрировать, в отличие от домовладения, возведенного на землях под ИЖС. Это плюс. В рамках нашей статьи такое замечание и не совсем актуальное, но если себе представить, что участок приобретается не в качестве альтернативы городскому жилью, а для сезонного отдыха, и особой нужды в регистрации нет — вполне резонное.
Цена на такой участок значительно ниже аналогичного со статусом ИЖС, то же замечание касается и земельного налога.

Земли населенных пунктов используются для развития и застройки территорий, строить здесь можно при условии отнесения категории земли к жилой зоне, как раз и предназначенной для индивидуального жилищного строительства, малоэтажной застройки и так далее. Кроме того, при приобретении участка на землях поселений покупатель может получить информацию о перспективах развития прилегающей территории, ведь эти сведения содержатся в градостроительной документации, в случае с «сельхозкой» получить такие сведения несколько сложнее.

При выборе места для проживания стоит обратить пристальное внимание на масштабы дачного поселка: за счет большого числа собственников решение вопросов, связанных с улучшением жизни в проекте, не пробьет сильной бреши в кармане каждого жителя. Для постройки капитального дома, где впоследствии планируется жить постоянно и оформить прописку, участки ДНП вполне подходят, а с учетом того, что ценовые различия в сравнении с ИЖС ощутимы, то получается, что именно крупное ДНП, входящее в состав населенного пункта, прекрасно подойдет для возведения дома для круглогодичного проживания.

В случае если прописка не является определяющим пунктом при приобретении, можно рассмотреть земли сельхозназначения. На наделах с таким статусом разрешено строительство капитального дома и подведение к нему инженерных коммуникаций. На такой земле не нужно получать специального разрешения органов пожарного надзора или СЭС, добиваться согласования в управлении архитектуры или прочих инстанциях. Оформить домовладение в собственность в данном случае можно в упрощенном порядке, в рамках «дачной амнистии», путем подачи декларации.

Кстати, в этом моменте опять-таки заключается принципиальное различие категорий: в зависимости от целевого назначения земельного надела, на котором возводится дом, различаются документы, подтверждающие факт его создания на участке. Если для дома, построенного на земле, предназначенной для ИЖС, таким документом является кадастровый паспорт, то для объекта, построенного на земле сельхозназначения с разрешенным видом использования «для дачного строительства», документом, подтверждающим факт создания дома, станет декларация.

Подобно кадастровому паспорту жилого дома, декларация подтверждает существование постройки и содержит в себе его описание, но все же различия в документах есть. Оформлением кадастрового паспорта занимаются специалисты аккредитованных организаций и Кадастровой палаты, а декларацию заполняет сам владелец построенного на дачной земле дома. В ней он указывает адрес строения, его название, назначение, площадь, количество, год возведения, материалы наружных стен, его подключение к сетям инженерно-технического обеспечения, кадастровый номер земельного участка.

Как уже было сказано ранее, участок из категории земель сельскохозяйственного назначения не предназначен для строительства на нем объекта, в котором можно прописаться, но, приложив смекалку и упорство, можно оспорить это решение в судебном порядке.

Шансы выйти из такой тяжбы победителем есть, если…

У строения есть адрес, об этом мы уже говорили, но не грех и повторить: для прописки потребуется милицейский (почтовый) адрес. Для этого нужно подать в местную администрацию соответствующее заявление. Быть «девушкой без адреса» нельзя.
- Домовладение должно являться единственным недвижимым имуществом собственника.
- Для получения прописки по месту жительства обязательно должно быть право собственности на жилой дом.
- Указанное строение должно быть пригодно для постоянного проживания.
Относительно последнего пункта стоит сказать отдельно. Зарегистрироваться по месту жительства можно только в жилом доме/помещении, поэтому если в свидетельстве о праве собственности написано «жилой дом», можно смело заводить домовую книгу, заверять ее в местном муниципалитете, на территории которого зарегистрирован дом, и после оформить регистрацию по месту жительства.
Требования ясны, но кто и на каких основаниях определяет, жилой дом или нет?

Как доказать, что дом жилой

Суд вправе удовлетворить иск о регистрации на даче, если доказать, что дом пригоден для постоянного проживания. Доказательством этого суждения может послужить заключение судебной строительно-технической экспертизы. Ее проведение занимает от 1 до 6 месяцев, стоимость варьируется в пределах от 30 000 до 80 000 рублей. Вопросами оформления и признания дома жилым занимается Бюро Технической Инвентаризации.

Пригодный для проживания дом означает, что он соответствует санитарным и техническим нормам, к нему проложены подъездные пути, по которым можно добраться до своего домовладения в любое время года. Кроме того, он должен быть капитальным — фундамент и стены выполнены в соответствии со СНиПами и нормами безопасности, в наличии основные инженерные коммуникации, включая проведенную в дом питьевую, а не техническую воду.

В случае соответствия этим критериям, собственник сможет добиться регистрации в построенном на огородной, садовой или дачной земле садовом или дачном домике в судебном порядке.

И еще немного «законности»: в уже упомянутом постановлении Конституционного суда по делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» указано, что регистрация граждан по месту жительства в пригодных для постоянного проживания жилых строениях возможна на землях СХН и населенных пунктов. Но там также отмечается следующее: «Регистрация по месту жительства в расположенных на них пригодных для постоянного проживания жилых строениях не приводит к приобретению соответствующей территорией статуса населенного пункта и, следовательно, не возлагает на органы публичной власти обязанности по ее благоустройству, созданию и поддержанию коммунальной, транспортной и иных инфраструктур, за исключением решения вопросов, непосредственно связанных с осуществлением основных прав и свобод человека и гражданина».

Обеспечение к нему зимнего проезда, вопрос магистрального водоснабжения, водоотведения, уличного освещения и другой инфраструктуры, необходимой для комфортной жизни - вот далеко не весь список моментов, с которыми предстоит столкнуться собственнику. В случае с землей населенных пунктов часть обязанностей можно делегировать муниципалитету, который вносит в бюджет расходы на эти нужды.

Мораль сей басни такова: выбирая в качестве места жительства жилое строение, расположенное на «сельхозке», нужно учитывать грозящие неудобства — следствие проживания вне территории населенных пунктов.

А что говорят девелоперы?

Мы решили узнать мнение ведущих игроков рынка недвижимости, что они думают по поводу перспективности статуса ДНП.

Марина Селиванова,
руководитель отдела продаж «БТК девелопмент»:

«Раньше закон очень строго различал земли ИЖС и ДНП - во втором случае нельзя было прописаться. Последние изменения в законодательстве в этом смысле уже уравнивают эти две категории земель, однако на практике пока все очень сложно. Процедура не отработана, то есть Вы не можете пока прийти в паспортный стол и, заполнив необходимые бумаги, получить прописку на землях ДНП так же легко, как на землях ИЖС. Безусловно, в дальнейшем этот вопрос будет решен».

Елена Машедо,
генеральный директор «ПетроЗемПроект»:

«Несмотря на то, что на землях ДНП теперь можно прописаться (правда, сделать это пока еще сложно из-за отсутствия отработанных механизмов, но возможно), все равно покупатели при прочих равных выбирают ИЖС. Судя по нашей статистике обращений по поселку «Петергоф Сити», вопрос про статус земли звучит от покупателей одним из первых (после расспросов, что мы строим и где).
Отчасти такое отношение к статусу земли связано с тем, что ИЖС воспринимается как нечто более надежное. Ведь известно, что при отъеме собственности в случае госнеобходимости за земли ДНП будет возмещена едва ли треть от ее рыночной стоимости, в то время как за землю ИЖС - полная стоимость. Земли ИЖС воспринимаются как определенные гарантии и связанные с этим меньшие риски».

Дмитрий Сперанский,
Руководитель Бюро аналитики по рынку недвижимости,
аналитик Ассоциации СПб и ЛО:

«Начнем с того, что прописка (регистрация) вообще-то противоречит Конституции РФ, о чем есть решение Конституционного суда. Если быть точным, регистрация как таковая не противоречит, только юридическая значимость этой процедуры равна нулю, поскольку, согласно решению КС, ее наличие или отсутствие не может порождать каких-то прав и обязанностей. Практически это значит, что в нашей стране не должно быть ни одного закона, указа или распоряжения, в котором упоминается эта пресловутая регистрация: все эти нормативные акты противоречат Конституции. Так что все происходящее вообще не имеет отношения к законности. И ждать, что все будет происходить по закону, не приходится. Какие-то органы будут препятствовать прописке, полиция будет требовать, граждане будут бороться… Все это уже проходили. Все будет зависеть от позиции чиновников на местах, которые на решение высшего судебного органа РФ плевать хотели. Ну, такая у нас страна, что поделать.
По закону я не обязан иметь собственное жилье. По закону никто не обязан меня прописывать в свое жилье. Следовательно, я могу не выполнить требование закона о регистрации на законных основаниях. Придите в полицию и спросите: вот у меня нет жилья, кто обязан меня к себе прописать?.. Бред на каждом шагу».

Дмитрий Майоров,
Генеральный директор компании
«Русь: Новые Территории»:

«Мне не понятен смысл нововведения, позволяющего регистрироваться на землях сельскохозяйственного назначения. Ведь говоря о прописке, мы забываем, что она дает на самом деле. Сегодня получается, что ты можешь прописаться на землях ДНП, но это не дает автоматического доступа к социальным сервисам. Ведь на сельхозземлях нет ни поликлиник, ни школ, ни детских садов, ни пожарных частей и прочих служб и инфраструктуры. Получается, что прописку получил, а «привязки» к «своей», к примеру, поликлинике - нет. И здесь два варианта развития ситуации: в одном случае будут приняты меры для обеспечения прописанных на ДНП социальной инфраструктурой. В другом - это было просто популистское решение, которое вообще не влечет за собой никаких плюсов и не имеет никакого смысла».

***
Несмотря на, казалось бы, широкий спектр имеющихся вариантов прописки на землях с различными категориями и статусом, все же говорить о простом алгоритме действий решившего зарегистрироваться на своем участке не приходится.

ИЖС, ДНП, МЖС, ЛПХ - на сегодняшний день прописаться можно практически на любой земле, а если нельзя, то существует возможность изменить ее статус и все равно прописаться, было бы желание. Однако мысль о несправедливости того факта, что зарегистрироваться на 25 «квадратах» тесной квартиры можно без проблем, а для того, чтобы стать полноправным прописавшимся в загородном доме на необъятных просторах нашей страны (на то она и Россия-матушка), необходимо проявить недюжую смекалку и терпение, не оставляет и рождает негодование и массу вопросов.

По большому счету, на все негодующие «почему?» можно ответить следующим образом: проблемой являются пробелы в нашем законодательстве, ни больше, ни меньше. Надо ли менять такое положение дел? Безусловно. Во-первых, невероятное количество дач, волей-неволей наталкивает на мысль, что модернизация института дачной прописки необходима, во-вторых, это приведет к столь желанной нашим государством естественной миграции части горожан за пределы городов, и как следствие, развитию «загородки»...
Но на сегодняшний день это лишь планы и надежды, а пока…пока во избежание плачевных ошибок внимательно изучайте кадастровый паспорт участка, где прописано разрешенное использование, чтобы еще на этапе покупки решить, найдете ли вы в себе силы и желание переводить, ждать и платить, или же нет.

и рабочую силу, ждут большие затраты времени на документальную волокиту.

Поэтому к вопросу «на какой земле можно строить дом» подходят очень основательно.

Правильный выбор участка – залог успешного строительства и эксплуатации.

Перед приобретением участка для строительства дома, необходимо узнать категорию земли – разрешается возведение дома на ней или нет. Для этого нужно обратиться в местный кадастровый орган управления.

Категории земель

• площади под поселения
• земли для сельскохозяйственных нужд
• особо охраняемые территории
• площади под промышленность

Индивидуальное жилищное строительство

Возведение личного жилищатребует согласования и утверждения проекта дома, получение разрешения ввода в эксплуатацию. Для получения одобрения строительства необходимо написать заявление с предоставлением документов права собственности и планом дома и участка.

При планировании положения дома, забора, гаража, бани и др. обязательно учитывать нормы СНиП. Иначе возможны жалобы со стороны соседей, проверка администрацией и принудительный снос построек.

Ведение личного подсобного хозяйства

При нахождении площади в черте поселения – доступно строительство жилья и ведение хозяйства.

Излишки продуктов можно реализовать.

При этом ЛПХ не является предпринимательством, не облагается налогом и не получает помощь от государства.

Такая деятельность хороша для начинающих фермеров, не требует государственной регистрации.

Учет ведется благодаря добровольной описи имущества в хозяйственной книге местной администрации.

Дачное строительство

На таком можно построить основательный дом, но прописаться в нем будет проблематично – придется доказывать, что другого места для регистрации нет. Так же не предусмотрено государственная помощь в подведении коммуникаций, все проводится за свой счет.

При расширении черты города, такое строительство не приоритетно, и подлежит сносу с незначительной компенсацией. Зато кадастровая стоимость значительно дешевле земли ИЖС, так же налоги – всего 0,3% от нее.

Сельскохозяйственное производство

Предполагает использование земельных участков, как сельскохозяйственных угодий:

• для растениеводства
• овощеводства
• животноводства
• пчеловодства

А так же, как место для обслуживания этих участков и проживания рабочих. Налог на землю больший, но возможна помощь государства — льготы и субсидии.

Ведение сельского хозяйства в поле

В полевых условиях на не разрешено возведение зданий и построек. Для этого необходима регистрация участка как КФХ. ЛПХ не подразумевает постоянного капитального жилья, только времянки и хозяйственные постройки небольших размеров.

При оформлении фермерского хозяйства – разрешается строительство капитального жилого дома для владельцев, а также для работников.

Постройки для скота или склады для овощей тоже разрешаются. Но при этом платятся налоги с продажи имущества и больший налог на землю.

Малоэтажное жилищное строительство

Для самостоятельного возведения разрешены высотой не более трех этажей. Более габаритные многоквартирные дома требуют особого разрешения.

Такое жилье не предусматривает участка для возделывания и расположения хозяйственных построек.

Предварительно узнав все юридические особенности интересующего куска земли, потом не придется тратить время и деньги на переоформление документов. Продавцы не всегда являются добросовестными, поэтому за информацией следует обращаться в официальные органы.

На каких грунтах можно строить дом

Дом можно строить на любом грунте, но нужно правильно подобрать фундамент. Для начала определяется тип земли: из смоченного куска, скатывается жгут и формируется кольцо.

Из песка не получается, из глины – очень хорошо. Глинистая почва устойчивая и влажная, песчаная – зыбкая.

Так же стоит обратить внимание на влажность почвы, на уровень подъема грунтовых вод в сезон – от всего этого зависит правильный основания для дома.

Об исследованиях грунтов под фундамент можно посмотреть на видео:

Монолитная плита для неустойчивого грунта

Болотистая или сыпучая почва требуют фундамента монолитной плиты, такая основа надежно защищает дом. Монолитная плита – плавающая, она плавно перемещается вместе с домом и не дает оседать лишь отдельным частям строение.

Чем мощнее и прочнее основание – тем надежнее держится дом.

Стоимость такого фундамента высокая, работа мокрая, грязная и долгая. Но зато можно обойтись без специального транспорта и услуг специалистов.

Расширение дома с таким фундаментом проблематично, поэтому лучше сразу захватить подходящий размер площади. Последующее расширение жилья влечет перекапывание всего периметра основания, повторную заливку раствором для создания единого звена.

Ленточный фундамент для обычных случаев

Обычный ленточный подходит для стандартных вариантов почвы: глинистая, сухая, постоянная. Привычный в использовании, проверенный годами вид. Но не подходит для сложных оснований.

При близости грунтовых вод, будет сырое подвальное помещение: быстро портится пол. Подходит для сыпучих оснований, плавает, но не достаточно хорошо: возможны образования трещин из-за резкого оседания в той или другой стороне.

Такой фундамент дешевле, чем монолитная плита, но лучше использовать его лишь для небольших дачных домиков либо на устойчивой почве.

Свайно-винтовой фундамент

При неровном основании, при высокой влажности почвы, при необходимости обустройства вентилируемого подвального помещения – отличное решение винтовые сваи. Такое основание является спасением для самых тяжелых случаев.

Это современный метод домов, который позволяет прокладывать дополнительные коммуникативные ходы в подвальном помещении уже после возведения строения. Расширение жилого пространства происходит легко и без дополнительных мучений с фундаментом.

Единственный минус – стоимость и необходимость привлечения специалистов с оборудованием. Зато такой фундамент не сохнет, не оседает и не трескается.

Выбор фундамента зависит от типа почвы и пожеланий хозяев.

Нет ограничений по типу почву, современные технологии позволяют построить дом в любых условиях, нужны лишь разрешающие документы и необходимое оборудование.

Решив построить дом, придется встретиться с большим количеством трудностей, к которым лучше подготовиться заранее.

Не стоит спешить с покупкой участка, сначала необходимо узнать разрешено ли на нем и для чего вообще предназначена данная земля по кадастру.

Выбирая между различными объектами, стоит обратить внимание не только на внешние признаки: дороги, инфраструктура, реки, леса, но и на грунт.

Почва оказывает влияние на состояние здание, на выбор фундамента. Если нет возможности применять услуги специалистов по установке винтовых свай – основание должно быть не зыбучее, не болотистое, устойчивое.

Прежде чем установить дом и хозяйственные постройки необходимо утвердить план в местной администрации, во избежание последующей документальной волокиты и денежных расходов.

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter , чтобы сообщить нам.

Если человек хочет построить дом, то очень часто эта мечта становится навязчивой идеей и, когда появляется возможность приобрести участок, особенно в каком-нибудь красивом месте (у воды, рядом с парком или старинной усадьбой), он уже себя не контролирует и без лишних вопросов выкладывает продавцу требуемую сумму. А зря! Ведь дом можно возвести не на любом участке земли.

На каком участке нельзя строить дом?

Прежде чем покупать участок, нужно иметь чёткое представление о том, что и где можно, а чего нельзя ни при каких обстоятельствах. Чтобы потом не было проблем с оформлением разрешения на строительство или, не дай Бог, конечно, не пришлось сносить уже построенный дом.

Есть территории, где строительство в принципе запрещено, и участки, на которых возможно построить дом, но при условии соблюдения определённых санитарно-гигиенических требований.

Итак, где строить нельзя? Прежде всего, у самой кромки воды. На полосе в 20 м запрещено любое строительство. И вообще какое-либо ограничение свободного доступа граждан на эту территорию (возведение заборов и т. д.) считается незаконным. Помните об этом, если вам предложат элитный участок на берегу озера или реки.

Не ведётся жилищное строительство в санитарных зонах дорог, промышленных предприятий, газопроводов, автозаправочных станций, кладбищ, очистных сооружений. Протяжённость санитарной зоны может достигать 2 км. Если жильё уже построено, то, напротив, рядом нельзя возвести объект, в охранную зону которого такое жильё попадет.

Если такой объект имеет важное значение, участок вместе с постройками может быть изъят. Выкуп происходит по рыночной стоимости. Вероятно, перед покупкой участка стоит навести справки в местном комитете по архитектуре и градостроительству, не подпадёт ли участок впоследствии под какие-нибудь градостроительные ограничения.

Как правило, не допускается возведение жилья в охранных зонах объектов, признанных культурным наследием нации. У каждого из них индивидуально определяется охраняемая зона. Любое строительство в таких зонах, если оно вообще разрешено, должно быть на стадии проектирования согласовано с органами по охране памятников истории и культуры.

Сходным режимом обладают земли природоохранного назначения и их охранные зоны. К ним относятся многие лесные земли, парки, зелёные зоны, зоны охраны водных объектов.

В частности, есть ограничения по использованию земель, расположенных в водоохранных зонах. Ст. 65 Водного кодекса РФ даёт такое определение этих зон: водоохранными зонами являются территории, которые примыкают к береговой линии морей, рек, ручьёв, каналов, озёр, водохранилищ, на которых устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности в целях предотвращения загрязнения, засорения, заиления указанных водных объектов и истощения их вод, а также сохранения среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира.

В границах водоохранных зон устанавливаются прибрежные защитные полосы, на территориях которых вводятся дополнительные ограничения хозяйственной и иной деятельности.

За пределами территорий городов и других населённых пунктов ширина водоохранной зоны рек, ручьёв, каналов, озёр, водохранилищ и ширина их прибрежной защитной полосы устанавливаются от соответствующей береговой линии.

Ширина водоохранной зоны рек или ручьёв устанавливается от их истока для рек или ручьёв протяженностью:

— до 10 км - в размере 50 м;

— от 10 до 50 км - в размере 100 м;

— от 50 км и более - в размере 200 м.

Для реки, ручья протяженностью менее 10 км от истока до устья, водоохранная зона совпадает с прибрежной защитной полосой. Радиус водоохранной зоны для истоков реки, ручья устанавливается в размере 50 м.

Ширина водоохранной зоны озера, водохранилища, за исключением озера, расположенного внутри болота, или озера, водохранилища с акваторией менее 500 кв. м устанавливается в размере 50 м.

Согласно последнему Водному кодексу, принятому в 2007 году, в границах водоохранных зон запрещается:

— использование сточных вод для удобрения почв;

— размещение кладбищ, скотомогильников, мест захоронения отходов производства и потребления, радиоактивных, химических, взрывчатых, токсичных, отравляющих и ядовитых веществ;

— осуществление авиационных мер по борьбе с вредителями и болезнями растений;

— движение и стоянка транспортных средств (кроме специальных транспортных средств), за исключением их движения по дорогам и стоянки на дорогах и в специально оборудованных местах, имеющих твердое покрытие;

— распашка земель;

— размещение отвалов размываемых грунтов;

— выпас сельскохозяйственных животных и организация для них летних лагерей, ванн.

В границах водоохранных зон допускаются проектирование, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатация хозяйственных и иных объектов при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения и истощения вод в соответствии с водным законодательством и законодательством в области охраны окружающей среды.

По Водному кодексу 1995 года (старой редакции) было запрещено строительство в водоохранных зонах, новый документ это не запрещает. Но будьте внимательны! Если вы приобретаете дом, который был построен до 2007 года в водоохранной зоне, у вас могут возникнуть проблемы, поскольку положения современного кодекса распространяются только на объекты, построенные после 1 января 2007 года (закон обратной силы не имеет). Иными словами, если по старому законодательству дом был построен с нарушениями, т. е. является самовольной постройкой, то новые нормы не делают существование этого дома правомерным. Кроме того, помните: возможность строительства в водоохраной зоне не отменяет неприкосновенности двадцатиметровой береговой полосы.

Перед покупкой участка ознакомьтесь с его документами: в собственности земля или в аренде, каково её целевое назначение. Эти сведения указаны в кадастровом паспорте участка и в выписке из Единого государственного реестра прав, которую в Федеральной регистрационной службе может получить любое лицо.

В Земельном кодексе перечислены категории земель по целевому назначению:

— земли сельскохозяйственного назначения;

— земли населённых пунктов;

— земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

— земли особо охраняемых территорий и объектов;

— земли лесного фонда;

— земли водного фонда;

— земли запаса.

Возводить жильё можно только на землях населённых пунктов и, в некоторых случаях на землях, сельскохозяйственного назначения. Наиболее оптимальный вариант для строительства земли ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), которые расположены в границах населённых пунктов, потом идёт ДС (дачное строительство) - это земли сельхозпоселений и садоводства. Земли ЛПХ предназначены для выращивания сельхозпродукции, но если они находятся в черте поселений, то построить дом там можно. На землях КФР (крестьянско-фермерское хозяйство) имеют право возвести себе жильё только фермеры.

Приобретая участок в населённом пункте, будьте внимательны. В ближайшее время во всех поселениях будут приняты правила землепользования и застройки (в Санкт-Петербурге они уже действуют). Вся территории поселения поделится на зоны, разрешённое использование которых установится градостроительными регламентами. В некоторых зонах (промышленных, специальных, общественно-деловых и т. п.) жилое строительство может быть запрещено.